Bugünkü konumuz Almanya’da ev sahibi olmak. Bu yazımda alacağımız evi bulduktan sonra sürecin bizim için nasıl ilerlediğini anlatmaya çalışacağım. Daha çok emlakçıyla, bankayla, noterle olan görüşmelerimizi aktaracağım.
Almanya’da Ev Sahibi Olmak
Almanya’da ev sahibi olmak uzun bir süreç …
Evi Görmeye Gitmek
Bütçemize uyan, istediğimiz bölgede ve içimize sinen ev ilanı bulmak hayli uzun sürdü. Bu yüzden immobilienscout24 uygulamasını telefonuma indirerek, ev aradığımız bölgeyi seçip yeni ilanlar için alarm kurdum. Böylelikle yeni ilanları çok kısa bir sürede görüp ev sahibi ya da emlakçıyla iletişim kurabildim. Aldığımız evin ilanını immobilienscout24 uygulamasında gördükten sonra emlakçıya mail attım. Evle ilgilendiğimizi ve görmek istediğimizi söylediğimde günlerden pazartesiydi. Tam da o akşam ilan yeterli ilgiyi gördüğü için deaktive ettiler.
Bir hafta sonra için emlakçıyla sözleştik ve bir hafta sonra Pazartesi günü saat 17.30’da kapının önündeydim. Maalesef evi görmeye gelen ilk kişi ben değildim fakat ilk gelenlerden biri olarak şansımız yüksekti.
Apartman dairesine bile bakarken camlarının durumu, binanın izolasyonu, ısıtma sisteminin türü ve yaşı, çatının restorasyon ihtiyacı ya da binanın merdivenlerinin tamire ihtiyacı olup olmadığı gibi binayı ilgilendiren genel konuları sorarak binanın gelecekteki olası masraflarını tahmin etmeye çalışıyordum. Bence bunu sen de yapmalısın, ki böylece gelecekteki istenmeyen sürprizlerden uzak durabilesin.
Evi incelerken evin enerjisi beni sarıp sarmalarken evin neden satıldığı, ev içindeki geçmiş tadilatlar, ev içerisindeki yıkılabilecek duvarlar hakkında bilgi aldım. Böylelikle evi yenilerken yapabileceğimiz değişiklikleri de kafamda planlıyordum.
Didem şehir dışında olduğu için ilk görüşmede yanımızda olamamıştı. Bu yüzden de evi tekrar görüp ondan sonra emlakçıya teklifimizi sunacağımızı söyledik ve Perşembe günü için tekrar randevulaştık. Didem’le beraber daha çok evi nasıl yenileyeceğimizi, nelerin değişmesini istediğimizi düşünerek evi tekrar gezdik. Perşembe akşamı evi istediğimizi söyledik ve teklifimizi sunduk.
Teklif Yapmak
Açıkçası hemen ilandaki fiyatı vermek istemedik. İlk verdiğimiz teklif evin fiyatından 8000 euro kadar azdı. Fakat hali hazırda evin fiyatı, bölgenin ortalamasından düşük olduğu için bu fiyatı reddettiler. Bu yüzden de teklifimizi ilan fiyatına yükseltip alış emri (Kaufauftrag) doldurarak teklifimizi resmi hale getirdik.
Sonrasında da bankayla görüşerek kredi alabileceğimizi gösterir bir kanıt hazırlamamız gerekti (Finanzierungsbestätigung). Bu belgenin krediyi alacağın bankadan olmasına gerek yok. Herhangi bir bankadan, evin satış fiyatını karşılayabileceğini göstermesi yeterli. Bu belgeyi de teklifimizle beraber gönderince teklifimiz tamam oldu.
Banka Görüşmesi
Ev alma sürecine girdikten sonra farklı bankalardan teklifler alarak banka sürecini başlatmıştık. Unutmamak gerekiyor ki Almanya’da her şey randevu ile ilerliyor ve bankalar Türkiye’deki gibi kredi vermek için sıraya girmiş gibi değil. Bu yüzden de mümkün olduğunca çok bankayla görüşmeye gitmekte yarar var. Biz bu süreçte BW Bank, Kreissparkasse Böblingen, Deutsche Bank ve Volksbank‘la görüşmeye gittik.
Normalde Deutsche Bank’la çalışıyor olmamıza rağmen almış olduğumuz teklif en iyilerden biri değildi. Volksbank’ın kredi verebilmesi için ana paranın (Eigenkapital) en azından satış fiyatının yüzde 30’u olması gerekiyor. Kreissparkasse Böblingen ise kendisi için en az riskli seçeneği seçmeye çalışıyor. Bu yüzden de verdikleri teklif yaklaşık Deutsche Bank’la aynı gibiydi. Bunun yanı sıra Deutsche Bank satış masrafları olmadan kredi verirken tamir masrafları için kredi vermiyordu.
BW Bank ise baştan itibaren bizim için en iyi teklifi veren bankaydı. Evin tamir masrafları ve satış fiyatı ile kredi vermeye ikna olan ilk banka BW Bank oldu. BW Bank’ın isteği ev için gerekli satış masraflarını (Nebenkosten: Tapu Masrafları, Noter Masrafları ve varsa emlakçının komisyonu) üstlenmen.
Sparda Bank bizim görüşmediğimiz fakat iyi teklif veren bankalardan biri. İnternet sitesinden de hesaplamak ve fikir almak mümkün.
Banka görüşmesine giderken evin açıklamalarını gösterir belgeyi (Expose), son aylardaki maaş dökümünü ve banka durumunu gösterir belgeyi götürmen yeterli olacaktır. Biz bu belgeler üzerinden konuşarak, aylık ödeme miktarımızı belirledik. Ayrıca baştan itibaren ara ödeme yapıp yapamayacağımızı ve bunun miktarını konuştuk.
Aylık ödemeyi hesaplarken aidatı, elektrik, su ve internet faturasını da aylık harcamalarına yansıtman durumunda bütçen üç aşağı beş yukarı belli olacaktır. Güvenli tarafta olmak adına ilk düşündüğünden bir 100 euro aşağıda olman yararına olacaktır.
Bunun sonucunda da eğer bu bankaya karar verdiysen bankadan kredi alabileceğini gösterir kanıt (Finanzierungsbestätigung) ve ipotek belgesi (Grundschuldbestellungsformular) alman gerekecek. İlk belge emlakçıya ciddi alıcı olduğunuzu göstermek için kullanılıyor. İpotek belgesi ise noter randevusu öncesinde notere gönderilmeli. Böylece noter bunun için gerekli süreci de başlatabilsin ve ayrıca tapuda gerekli şerhi düşebilsin.
Satış Sözleşmesi
Satış sözleşmesi en önemli konulardan biri. Evi senin alacağın belli olduktan sonra emlakçı ya da ev sahibiyle beraber noter randevusu yapmalısın. Noter randevusundan sonra noter ilk olarak satış sözleşmesinin taslağını hazırlayarak satıcı ve alıcıya gönderecektir.
Burada dikkat etmen gereken isimlerin, doğum tarihinin ve evin özelliklerinin doğru yazılması. Ayrıca evin arazisi üzerinde başka kimlerin kullanım hakkı olduğu ve bu hakkın neden kaynaklandığı yazıldıysa bu bilginin daha önce paylaşıp paylaşılmadığı önemli. Bazı durumlarda mirasçılardan birinin ömür boyunca o evde kalabileceği sözleşme ile belirlenmiş olabiliyor. Bu konuda dikkatli olmak yararlı olacaktır. Ayrıca sözleşmede evin boşaltılacağı tarih, anahtar teslim tarihi ve aradaki sürede satıcının ödeyeceği kira miktarı yazılmalıdır.
Bunların yanı sıra evdeki, kilerdeki mobilyaların fiyatları, eğer onlar evde bırakılacaksa, sözleşmede yazılmalıdır. Ayrıca aidatlardan evin hesabında biriken miktar da yazılmalıdır. Bunlar evin satış fiyatından düşülerek emlak vergisine tabi kısmını oluşturacaktır.
Noter Randevusu
Noter randevusu sırasında sözleşme noter tarafından okunarak gerekli düzeltmeler yapılacaktır. Bu kısımda noter sözleşmeyi okurken anladığından emin olması gerekli. Eğer Almancan yeterli değilse ya da noter yüzde yüz anlamadığını düşünürse tercümana ihtiyacın olabilir. Bu yüzden bir tanıdığından öncesinde rica etmen iyi olabilir.
Ödemeler
Ödemeler noter termininden yaklaşık 2-3 ay içerisinde postayla gelen faturalara göre istenen sürelerde gerçekleştirilmeli. Verilen sürelerde yapılmadığı takdirde yasal faiziyle yapman gerekmekte. Satış fiyatını ödedikten sonra 14 gün içinde hala sözleşmeden cayman mümkün. Fakat satış masraflarını hala ödemen gerekmekte.
Ödemeler gerçekten çok küçük miktarlarda da gelebiliyor. Bu yüzden bir çok kez havale yapman gerekebiliyor.
Eğer Almanya’da ev alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini merak ediyorsan Almanya’da Ev Almak yazımızı okuyabilirsin.
Soruların varsa yorum kısmından sorabileceğin gibi, Instagram ya da Facebook‘tan da bize ulaşabilirsin. Bunun dışında YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsin. 🙂
