Bugünkü konumuz Almanya’da ev almak. Ev alırken nelere dikkat etmek gerektigini anlatacağım. Almanya’da ev almak düşük kredi faiz oranları ile son dönemde cazip bir yatırım imkanı olarak ön plana çıkıyor. Fakat ev fiyatların yüksek ve evlerin az olması ev bulmayı ve ev sahibi olmayı zorlaştırıyor.
Almanya’da Ev Almak
İlk olarak yapman gereken Immobilienscout24 uygulaması üzerinden ilgilendiğin bölgedeki ortalama ev satış fiyatlarını incelemek olmalı. Genel olarak evlerin ortalama fiyatlarını, piyasasını öğrenerek bütçene uygun evi aramaya başlayabilirsin. Aşağıda dikkat etmen gereken noktaları belirttim.
Binanın Yaşı
Bina ne kadar yaşlıysa ve tadilat yapılmadıysa yakın gelecekte zorunlu bir tadilat gerektirmesi olası. Bu yüzden bina yaşı önemli. Fakat bazı bölgelerde yeni ve eski binalar arasındaki yaklaşık metrekare fiyatında iki katına ulaşan farklar mevcut. Bu nedenle ev ararken 50-60 yıllık binaları da tercih edebilirsin. Ama bu noktada aşağıdaki diğer maddelere daha fazla dikkat etmelisin. Ayrıca teklif verirken de olası tadilat masraflarını göz önünde bulundurmalısın.
Binanın Tadilat Geçmişi
Eğer eski bir binadan daire alacaksan, binadaki geçmiş yıllarda yapılan tadilatları bilmen yararına olacaktır. İçme su sistemi, kanalizasyon sistemi geçmiş yıllarda yenilendi mi? Planlanan bir tadilat var mı? Dış cephe izolasyonu yenilendi mi? Dış cephede dökülmeler var mı? Yakın zamanda tadilat oldu mu? Eğer tadilatlar yapıldıysa şanslısın, diğer durumlarda risk aldığını bilmen gerekiyor. Eğer bir tadilat yapılacaksa binanın boyutuna bağlı olarak 150-200 bin Euro arasında bir maliyet çıkacaktır. Bazı acil durumlarda, daire başına düşen kısmı nakit ödemen gerekebilir. Bir yandan kredi öderken, bir yandan da yüksek miktarda tadilat masrafı ödemek planlarını sekteye uğratabilir.
Binanın Çatısının Durumu
Her ne kadar en üst katı satın almıyorsan da çatının tamir edilmesi ya da yenilenmesi durumunda senin de ödeme yapman gerekiyor. O yüzden de her zaman çatının durumunu sorgulamalısın. Eğer en üst kattaysan bu konu en önemli konun olmalı. Çünkü tadilat süresince çatının açık olması en çok senin evine zarar verecektir. Ayrıca uzayan süreç de senin sinirini bozacaktır.
Binanın Aylık Aidatı
Aylık aidatı ne kadar, ne kadarını ne için ödüyorsun? Kapıcı hizmeti var mı yoksa sırayla binayı orada oturanlar mı temizliyor? Bugüne kadar ne kadar birikim olmuş ve bu birikimin ne kadarı senin dairene ait? Bu sorular ani bir tamirat gereksiniminde cebinden çıkan miktarı azaltacaktır.
Binanın Lokasyonu
Binanın konumu evin fiyatı üzerindeki en önemli unsur. Metrekare fiyatı şehir merkezine ve rağbet gören yerlere yakınlığına göre artıyor. Immobilienscout24 üzerinden ev ararken ilanın en alt kısmında bölgedeki evlerin metrekare fiyatları ile baktığın ev arasındaki farkı görebilirsin. Eğer evin metrekare fiyatı göstergenin sağına doğruysa ve tadilat gerektiriyorsa bu evin fiyatı yüksekken, ortalarda seyrediyorsa o zaman mantıklı bir yatırım seçeneği olabilir.
Ayrıca bölgede daha önceden satılmış evlerin fiyatlarını ya da kira fiyatlarını da Immobilienscout24 uygulamasından görebilirsin.
Bunun dışında toplu taşımaya ve otoban çıkışlarına olan mesafe Almanya’da ev alırken ya da kiraya verirken en önemli konulardan biri. Bu yüzden eğer aldığın evi yarın öbür gün satmayı ya da kiraya vermeyi düşünüyorsan bu özellikleriyle daha yüksek fiyata kiraya vermen mümkün olacaktır.
Ayrıca kreşlere, ilkokula olan uzaklığı ve çevresindeki otopark imkanları evin değerini artıran ögelerden bir kaçı.
Evin Isınma Sistemi
Binadaki ya da evdeki ısınma sisteminin yaşı ve türü evin değerini etkileyen faktörler arasında. Eğer eski bir fuel oil merkezi ısıtma sistemi varsa yıllık bakım masrafları fazla olabileceği gibi, gelecek yıllarda daha temiz bir yakıt türüne geçiş de gerekebilir.
Olası Tadilatlar
- Elektrik ve su tesisatının yenilenmesi
- Camların değiştirilmesi (Eğer enerji sınıfı düşükse camları değiştirerek enerji tasarrufu sağlayabilirsin.)
- İzolasyon (Eğer çatı ya da giriş kat bir ev alacaksan yerlerin ya da tavanın izole edilmesi evinin sıcak bir yuvaya dönüşmesine katkı sağlayacaktır.)
Almanya’da Ev Almak İçin Dikkat Edilmesi Gereken Belgeler
- Son iki protokol (Bina yönetiminin bina için aldığı kararları gösteren toplantı tutanakları)
- Geçmiş yılların hesap dökümleri (Yapılan harcamaların, rutin harcama kalemlerinin miktarı)
- Tapudaki kayıtlar (Evin çevresiyle var olan anlaşmalar, ev üzerindeki hak sahiplikleri)
- Satış sözleşmesi (Ev sahibinden satış onayı geldikten sonra noter hazırlıyor. Normal şartlarda noter satış sözleşmesinin taslağını hazırladıktan sonra düzeltmeler için yolluyor.)
Ekstra Harcamalar
Bölgeye göre değişmekle beraber ev alırken resmi işlemlerden ötürü aracı kurumlara ya da resmi kurumlara bazı ödemeler yapman gerekiyor.
Stuttgart’ta noter ve tapu işlemleri için yaklaşık evin alış fiyatından yüzde 1.5’luk bir ödeme yapman gerekmekte. Eğer notere gitmek yerine noter sana gelecekse, 200 – 300 euroluk bir ekstra ödeme yapman gerekebilir.
Ayrıca yüzde 5 oranında gayrimenkul alım vergisi ödemek zorundasın.
Bunların yanı sıra, eğer arada bir emlakçı varsa, yüzde 3.57 ila 5 arasında bir miktarı gözden çıkarman gerekmekte. Bu yüzden sahibinden ev almak çok büyük bir avantaj. Fakat ev sahipleri de bunu bildikleri için, ev fiyatlarını belli bir oranda yükseltebiliyorlar.
Eğer para transferi üçüncü bir hesap (güvence hesabı) üzerinden yapılacaksa bunun da yaklaşık 1000 ila 1500 euro arasında bir ücreti olacaktır.
Eğer kiralamak için ev arıyorsan How to Find Accommodation in Germany yazımız yardımcı olacaktır. Ayrıca devam yazımız Almanya’da Ev Sahibi Olmak‘ı da okuyabilirsin.
Soruların varsa yorum kısmından sorabileceğin gibi, Instagram ya da Facebook‘tan da bize ulaşabilirsin. Bunun dışında YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsin. 🙂
